Отримання житла: реальність чи міф?

            Щоб вирішити житлову проблему, Верховна Рада в першому читанні прийняла Закон „Про комплексну реконструкцію кварталів, мікрорайонів застарілого житлового фонду”.  Про це наша розмова із народним депутатом України, членом Комітету з питань будівництва, транспорту, житлово-комунального господарства і зв'язку, кандидатом економічних наук Коржем Віталієм Терентійовичем.

 

Віталію Терентійовичу, чим зумовлене прийняття цього закону?

 

Забезпечення громадян своєї країни сучасним комфортним житлом робить честь керівництву будь-якої держави. В Україні ця проблема назріла давно і нове керівництво країни взялось виправити ситуацію. Адже  майже третина населення проживає у незадовільних умовах  у будинках перших масових серій, а близько 2% житлового фонду знаходиться у ветхому та аварійному стані. Фактично, кожний четвертий міський житель є мешканцем квартири в будинку, який потребує реконструкції.

Протягом 2000-2004 років здійснювалась Державна програма реконструкції „хрущівок”, однак вона не була виконана, або як стверджують фахівці колишнього Державного комітету з питань житлово-комунального господарства, була виконана лише на 38,4%. Тобто, за цей час введено в експлуатацію після реконструкції 440 тис. кв. метрів житла при плані 1,5 млн. кв. метрів. Серед головних причин вони називають, в першу чергу, обмеженість бюджетних коштів та низьку зацікавленість інвесторів.

 Кабінет Міністрів України на своєму засіданні затвердив пакет із 7 законопроектів, необхідних для реалізації програми „Територія якісного житла”, яка передбачає будівництво на місці старого житлового фонду в центрі міст нових багатоповерхових сучасних будинків. Зокрема, у цей пакет входить і законопроект „Про комплексну реконструкцію кварталів, мікрорайонів застарілого житлового фонду”, який передбачає будівництво на місці 5-ти поверхових „хрущівок” в центрі міст нових багатоповерхових будинків і надання мешканцям старих квартир нового житла з коефіцієнтом збільшення житлової площі 1,5.

 

А яка взагалі ситуація в державі з будівництвом житла для населення?

 

За останні чотири роки в Україні побудовано 32 млн. кв. метрів житла – з них  тільки два відсотки за рахунок коштів Державного бюджету, а все решта –  за рахунок населення та інвесторів. У нас щорічно вводиться в експлуатацію 6 - 7 млн. кв.м. міського житла, а більше 1,5 млн. сімей стоять в черзі на отримання житла. Судіть самі: якщо 1990 року квартири отримали майже 235 тис. сімей, то 2000 – лише 32 тисячі. Тобто, 1990 року квартиру отримала кожна 12-та сім'я, що стояла в черзі на її отримання, а 2000 року – лише кожна 55-та сім'я. Тому, з урахуванням сьогоднішніх темпів будівництва, черговикам потрібно буде чекати 50-60 років, щоб отримати квартиру. Це ж ціле життя! Люди дедалі більше покладаються не на державу, а на власні сили. Така ситуація склалась через те, що досі в Україні не було реальних механізмів фінансування, реконструкції, заміни застарілого житлового фонду. Саме тому, наголошу ще раз, не була виконана програма уряду щодо реконструкції житлових будинків перших масових серій. Реалізувати її за рахунок коштів державного та місцевих бюджетів виявилося неможливим. 

 Для того, щоб вирішити цю проблему, необхідно побудувати близько 100 млн. кв. метрів житла.

 

Що передбачає цей закон, або які  його ключові норми?

 

Перш за все, це здійснення комплексної реконструкції та забудови території кварталів розташування застарілого житла. По-друге, це визначення на конкурсних засадах інвестора-забудовника, можливість об'єднання коштів інвесторів-забудовників та органів місцевого самоврядування для виконання інженерної підготовки, спорудження об'єктів соціальної сфери, інженерно-транспортної інфраструктури, благоустрою територій. Закон також передбачає переселення мешканців безпосередньо в межах кварталів, які підлягають комплексній реконструкції в нове житло, у ньому прописано упереджувальне  забезпечення порядку компенсації  власників житлових та не житлових приміщень іншим житлом, або відшкодування вартості  не житлових приміщень відповідно до їх ринкової вартості. Окрім цього закон гарантує надання у власність чи найм іншого житла, загальна площа якого збільшується на 50 відсотків. Характерною рисою є і те, що фінансування відселення наймачів і власників житла, що розташоване на території комплексної забудови відбувається за рахунок  інвесторів без  залучення бюджетних коштів та визначення підстав і порядку відчуження житлових та не житлових  приміщень з мотивів суспільної потреби. Тут варто наголосити, що дія цього закону не поширюється на зони охорони пам'яток та історичні ареали населених місць, визначених законом.

 

Чи не найбільшу дискусію викликало питання „відчуження житлових та не житлових  приміщень з мотивів суспільної потреби?”.

 

Згідно з чинною нормативною базою, основним фактором, що може дещо стримувати реалізацію цієї програми є питання права власності на землю, житлові будинки, квартири, інші будівлі, споруди. Так, відповідно до Конституції, Земельного та Цивільного кодексів України, право власності є непорушним і ніхто не  має права відселяти людей, якщо вони цього самі не бажають. Навіть прийняття нового Житлового кодексу України кардинально не вирішить цю проблему. Його останній проект передбачає можливість вилучення приватного житла для державних потреб лише у крайніх випадках, коли, скажімо, мова може йти про необхідність будівництва у   визначеному місці залізничної колії чи мостових переходів. Тому, я розумію тих людей, які взагалі бояться втратити житло, яке в них є. Але хочу одразу їх дещо заспокоїти: на органи місцевого самоврядування та інвесторів-забудовників  покладено зобов’язання: вирішити всі питання, пов'язані з відселенням власників та наймачів житла. Реалізація інвестиційних проектів з реконструкції кварталів застарілого житлового фонду здійснюватиметься за умови попередньої компенсації власникам житлових приміщень втрат шляхом надання за їх згодою: іншого житла, або земельної ділянки для будівництва садибного будинку з відшкодуванням вартості будівництва житла, або грошової компенсації, або житлової (не житлової) площі у маневреному фонді на час проведення реконструкції з подальшим поверненням реконструйованої власності. До того ж, за вимогою власника житлових (не житлових) приміщень, власника земельних ділянок, інженерних мереж, що розташовані в межах кварталів реконструкції, заміни житлового фонду, йому надається інший вид компенсації. Спори щодо вилучення житлового (не житлового) приміщення, розміру викупної вартості або умов іншої визначеної цією частиною компенсації вирішуватимуться у судовому порядку. Іще такий цікавий момент. Якщо понад 50 відсотків власників (наймачів) житлових (не житлових) приміщень будинку погодилися на відселення, до інших  власників аналогічних приміщень можуть бути застосовані за суспільної потреби примусові заходи щодо відчуження цих приміщень шляхом викупу за ринковою вартістю, а до наймачів – щодо виселення з попереднім наданням їм інших рівноцінних за площею кімнат житлових (не житлових) приміщень в межах кварталу (мікрорайону) комплексної реконструкції населеного пункту. У разі якщо інвестор-забудовник не може запропонувати власнику (наймачу) житлового приміщення в межах території комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду інше житло, то житло більшої площі надається за рахунок інвестора.

 

Як швидко може розпочатися здійснення цієї програми?

 

У Києві реалізація подібних проектів вже розпочалася. Для столиці – це не питання часу, а питання законодавчого забезпечення і коштів. Вже розроблено план реконструкції  мікрорайону „Вітряні гори”. Орієнтовний обсяг інвестицій становить понад 550 млн. доларів і розрахований він на десять років. Скажімо, якщо для Києва інвестиції в нерухомість є привабливими, то для інших регіонів  поки-що - ні. Там житло дешевше, а вартість відновлення така сама. Однак, сподіваємось, що подібна практика пошириться і на Одесу, Донецьк, Дніпропетровськ, Львів та інші великі міста та містечка. Адже є подібний досвід цієї роботи і в Росії, і на Заході. Зараз не впізнати як змінились містечка в країнах Європи,  де колись стояли війська колишнього Варшавського договору. З колишніх казарм зробили зразкове комфортабельне сучасне житло або офіси із усією необхідною соціальною інфраструктурою.

 

Окрім того, в пакеті законопроектів передбачено також і іпотечне кредитування? 

 

Ця програма передбачає і налагодження системи надання тим, хто потребує житла, дешевих кредитів під 2-6% річних на 10-30 років. Для введення механізму іпотечного кредитування Кабмін має намір вдосконалити роботу Державної іпотечної установи  і наповнити іпотечний фонд до 20 млрд. гривень для  кредитування населення для придбання житла. Як ви пам’ятаєте, Прем'єр-міністр Юлія Тимошенко одним з джерел наповнення  іпотечного фонду назвала відрахування 50% вартості земель не сільськогосподарського призначення, проданих місцевою владою на аукціонах, а другі 50% вартості цих ділянок надходитимуть до місцевих бюджетів. Ще одним джерелом наповнення іпотечного фонду  вона назвала резерви страхових організацій. Вони будуть зобов'язані резервувати грошові суми в цінних паперах іпотечної установи. Окрім цього, іпотечний фонд формуватиметься ще й за рахунок коштів, отриманих від дооцінки підприємств, раніше приватизованих з порушеннями. До того ж, уряд має намір залучити до 2 млрд. доларів кредитів під свої гарантії.

Чи не завадить проведення адміністративно-територіальної реформи здійсненню  цієї  програми уряду ? 

Те, що потрібно проводити адміністративно-територіальну реформу не викликає ні в кого сумнівів. Ми дещо спізнилися з її проведенням. Однак, перш за все, потрібно добре вивчити і проаналізувати всі “за” і “проти”. Треба знати думки і побажання людей. І запроваджувати її потрібно не одразу на загальнодержавному рівні, а вибрати два-три регіони і подивитись, який буде результат. Цю ідею гаряче підтримує Голова Київської обласної адміністрації Євген Жовтяк. Я ж вважаю, що саме столична область і має подати приклад всій Україні. Тому я переконаний, якщо вийде тут, у центрі, вийде і в межах держави.

Адже на що спрямоване її проведення? Та для того, щоб громада мала реальну владу, щоб міста і села мали реальний і заможний бюджет, щоб вони могли самостійно розпоряджатися власними коштами, а не чекати на вказівки і подачки з Києва. 

Однак стара номенклатура, яка поки що принишкла, не тільки чинить спротив всьому, а й  серйозно готується до реваншу. Їх остання надія – вибори 2006 року. Нещодавня заява Прем'єр-міністра Юлії Володимирівни Тимошенко ще раз засвідчила – в Україні є сили, які віддають перевагу збереженню  соціальної та економічної напруги у суспільстві. Для них є очевидним, що успішні дії Президента та Уряду зменшують шанси старого режиму закріпитися в новому складі парламенту. Сьогодні всі державницькі політичні сили повинні це зрозуміти і об'єднатися, щоб перемогти на майбутніх парламентських виборах і сформували ефективну більшість.

Тому УРП “Собор” всіляко підтримувало і підтримуватиме все, що спрямоване новим керівництвом держави на досягнення  нової якості життя громадян, запровадження високих соціальних, економічних та демократичних стандартів для людини та суспільства.

                                                                                              Тарас Давидяк